Проект программы деятельности ГУП "Управление по эксплуатации зданий Федеральной службы государственной статистики"

Здания имеют в качестве основных конструктивных частей фундаменты, стены, перекрытия и крышу.

Помещение - пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Управление недвижимостью определяется как комплекс операций по развитию и эксплуатации сооружений, главной задачей выполнения которого является достижение наибольшей доходности зданий, увеличение стоимости объекта в процессе эксплуатации, то есть максимально эффективное использование недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает : · систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами; · оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости; · управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления могут выступать не только объекты недвижимого имущества, но и соответствующие им системы (земельный и лесной фонд, товарищество собственников жилья, спортивные сооружения и прочее). Управление недвижимостью осуществляется в трёх основных направлениях : · Экономическом (управление затратами и доходами, возникающими в процессе эксплуатации недвижимости, а также их распределения); · Правовом (распределение и комплексное комбинирование юридических прав на недвижимое имущество); · Техническом (развитие и содержание объекта в соответствии с его первоначальным функциональным назначением). Различают внутреннее и внешнее управление недвижимым имуществом.

Внутреннее управление недвижимостью определяется как деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативно-правовыми документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.) Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных или уполномоченных структур, направленная на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных правил и норм.

Управляющий недвижимостью - это физическое или юридическое лицо, которое на определенных договором с собственником объекта недвижимости условиях с его позиции и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего объектом недвижимого имущества предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с различными подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт инженерных систем и строительных конструкций объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло, расходные материалы и т.д.

Технический паспорт - это документ, содержащий техническую характеристику об объекте недвижимости, включая техническое описание, план объекта. Он объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслужи-ванию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В нём фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Он составлен таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости (в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы: - обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство; - обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов , и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна. 2. Эксплуатация зданий . Эксплуатация зданий - это комплекс различных мероприятий, который включает в себя техническое и санитарно-гигиеническое обслуживание, ревизию и ремонт инженерного оборудования и строительных конструкций сооружений.

Комплексная эксплуатация недвижимости подразумевает как техническую сторону, так и хозяйственную стороны. а). Техническая эксплуатация зданий. Она включает в себя работы по ежедневному контролю за техническим состоянием и поддержанию работоспособности объекта недвижимости, его систем и структурных элементов.

Техническая эксплуатация недвижимости предотвращает порчу и разрушение строительных конструкций, серьезные сбои, неполадки и поломки инженерных коммуникаций, обеспечивая соответствие технического состояния объекта технике безопасности, а значит, и фактическую неопасность практического использования зданий. В стандартный перечень мероприятий по технической эксплуатации обычно входят следующие пункты : · Техническая экспертиза объекта недвижимости.

Тщательная инвентаризация и профессиональная диагностика инженерных сетей и оборудования. Итоги обследования состояния сооружения, позволят спрогнозировать будущие затраты на разные технические работы; · Разработка плана технической эксплуатации, должностных инструкций, инструкций по ТБ и ПБ, а также ведение паспорта здания, журналов учета оборудования и расходов; · Мониторинг состояния конструктивных элементов зданий, их текущее обслуживание и необходимый ремонт; · Техническое обслуживание недвижимости. Сюда входит выполнение работ по контролю технического состояния, регулировке, подготовке к сезонному использованию, поддержанию в исправном состоянии, профилактических работ, работ по ремонту инженерных коммуникаций и оборудования (электроснабжение, отопление, горячее и холодное водоснабжение, вентиляция и кондиционирование, водоотведение и стоки, слаботочные системы, лифтовое хозяйство, диспетчеризация); · Планирование, бюджетирование и материально-техническое обеспечение необходимым оборудованием и расходными материалами для произведения ТО, ППР, ТР и хозяйственной эксплуатации объекта; · Технический консалтинг на любой стадии существования объекта, координация и обеспечение гарантийных обязательств. б ). Хозяйственная эксплуатация зданий . Она включает санитарно-гигиеническое обслуживание, обеспечение безопасности и другие сопутствующие работы. Целью профессиональной хозяйственной эксплуатации недвижимости является удовлетворение существующих гигиенических и эстетических норм. От осуществления хозяйственной эксплуатации зависит как внешний вид объекта, так и условия пребывания на нем. В стандартный состав мероприятий по хозяйственной эксплуатации обычно входят нижеследующие положения : · Санитарно-профилактические мероприятия: хранение и вывоз отходов, дезинфекция, дератизация, дезинсекция, охрана окружающей среды и т.д.; · Поддержание чистоты и порядка в зданиях, которое подразумевает проведение комплекса работ по ежедневной, комплексной, генеральной и гигиенической уборке помещений, мойке окон и чистки фасадной части, уходу и обслуживанию поверхностей отделки и интерьера и т.д.; · Уборка и обустройство прилегающих территорий: уборка и уход за кровлей, уход за газонами, клумбами и прочими зелеными насаждениями, уборка и вывоз крупногабаритного и бытового мусора, снега и наледи, обработка территории противогололедными реагентами; · Обеспечение безопасности и комендантская служба. Это включает охрану объекта, организация пропускного режима, парковки автотранспорта. · Организация питания, вендингового обслуживания, поставке расходных офисных материалов ну и т.д.

Резюме : Техническая и хозяйственная эксплуатация недвижимости требует грамотной индивидуальной планировки с учетом нормативных документов и особенной специфики самого объекта.

Профессиональная эксплуатация недвижимости не только обеспечит нахождение объектов 'в целости и сохранности', но и оптимизирует условия пребывания на них. 3. Цели и задачи . Главная цель программы – создание надлежащих условий в зданиях Федеральной службы государственной статистики для обеспечения доступности и безаварийной эксплуатации зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации в течение всего периода эксплуатации.